Как узаконить самовольную постройку?

В Республике Беларусь узаконить самовольную постройку можно двумя основными способами: в упрощенном порядке (так называемая «строительная амнистия») или через суд.

Упрощенный порядок узаконивания перепланировки (до 1 января 2028 года)

Этот способ стал возможен благодаря Указу Президента РБ № 253 от 25 июля 2022 года, срок действия которого был продлен до 1 января 2028 года Указом № 10 от 13 января 2025 года.

* Кого касается: Граждан, построивших одноквартирные жилые дома и нежилые капитальные постройки 5-го класса сложности на придомовой территории. Главное условие — земельный участок должен быть предоставлен для этих целей, а право на него должно было возникнуть у гражданина до 1 сентября 2022 года. Исключение составляют земельные участки в Минске.

* Преимущества: Не требуется разработка проектной документации и получение разрешения на строительство. При подаче заявления на приемку в эксплуатацию штраф за самовольное строительство не взимается.

* Порядок действий:

1. Обратиться в службу «одно окно» местного рай- или горисполкома.
2. Подать заявление о приемке объекта в эксплуатацию. В заявлении должны расписаться все совершеннолетние члены семьи и участники долевой собственности.
3. Предоставить ведомость технических характеристик постройки (ее делают в БТИ).
4. Дождаться осмотра комиссии (срок рассмотрения — 1 месяц). Комиссия проверит соблюдение строительных норм (например, отступы от границ участка: 3 метра для жилого дома, 2 метра для хозпостроек). Если постройка стоит ближе к границе, потребуется нотариально заверенное согласие соседей.
5. Получить акт приемки в эксплуатацию. На его основании объект регистрируется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру как законная недвижимость.

2. Судебный порядок узаконивания перепланировки

Применяется, если упрощенный порядок невозможен (например, дом построен в Минске, земля получена после 1 сентября 2022 года, нарушены нормы безопасности или затронуты права третьих лиц). Регулируется статьей 223 Гражданского кодекса РБ.

Для обращения в суд необходимо:

• Иметь законные права на земельный участок (он не должен быть самовольно занятым).
• Доказать, что постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и безопасна для эксплуатации.
• Предъявить доказательства того, что сохранение постройки не нарушает права других лиц.

Если суд признает право собственности, исполком обязан принять решение о вводе объекта в эксплуатацию. Если же участок занят самовольно, суд может признать право собственности только на строительные материалы.

Что считается самовольной постройкой (ст. 223 ГК РБ)

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, самовольной постройкой признается объект недвижимости (жилой дом, дача, гараж или иное строение), созданный в результате самовольного строительства.

Самовольным строительством считается деятельность по возведению, реконструкции или ремонту объекта, если она осуществлена при наличии хотя бы одного из следующих условий:

Основные признаки:

• Отсутствие прав на землю: строительство на самовольно занятом земельном участке или на его части с нарушением границ.
• Нецелевое использование земли: возведение объекта на участке, который используется не по целевому назначению (например, постройка жилого дома на земле для ведения личного подсобного хозяйства).
• Нарушение порядка предоставления участка: земля предоставлена государственным органом без полномочий, без проведения обязательного аукциона или с нарушением очередности.
• Отсутствие документации: строительство без получения необходимых разрешений и (или) без проектной документации в случаях, когда их подготовка обязательна по закону.

Существенные нарушения норм: несоблюдение требований градостроительных регламентов или существенных требований безопасности. К ним относятся нарушения, создающие угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу соседей или нарушающие утвержденные границы застройки (например, недостаточный отступ от забора соседа)

Последствия отсутствия легализации:

Без регистрации права собственности вы не сможете продать, подарить, завещать или заложить постройку, а также прописаться в ней. Кроме того, сохраняется риск получения предписания о принудительном сносе за счет владельца и административного штрафа (для физлиц — от 5 до 30 базовых величин, то есть до 1260 рублей по состоянию на 2026 год).